开云足彩app下载官网人民政府

各乡镇人民政府，县直各部门，省市驻县各单位：
　　县住建局《关于实施专业化物业管理工作的意见》已经县政府同意，现批转你们，请抓好贯彻落实。
　　                                                                                           二○一二年七月十九日

关于实施专业化物业管理工作的意见
（县住建局）

　　随着住房制度改革的进一步深化，房屋已由住房制度改革之前单一的国家产权转化为目前产权多元化、私有化形式，同时管理模式也应由过去的国家直管和单位自管转化为目前的社会化、市场化、专业化物业管理模式。1998年12月31日国家正式停止福利分房制度，实现了住房分配货币化、住房消费商品化，形成了住房产权多元化、私有化格局。按照《民法通则》“所有权与管理权相对应”的原则，住房制度改革之前因房屋产权属国家所有，因此由国家或单位对其房屋实行直管或单位自管。私有化后，管理权应属业主，国家或单位不应再继续管理，因城镇住宅属异产毗连房屋，拥有全体业主共用部位和共有设施，单个业主无法实施管理，因此国家推行和确立了国际上通行的现代物业管理模式，即社会化、市场化和专业化的物业管理模式。
　　一、物业管理对经济社会发展的意义和作用
　　实践看出，物业管理行业的发展对经济社会发展的意义和作用日益凸显，主要表现在：
　　一是大大提高城市的综合管理水平。城市是由物业构成的，如每宗物业（小区）都有专业化的物业公司管理，即一个城市的综合管理水平将会大大提高，提升城市的整体形象，同时也会给城市创优（卫生城市、文明城市等创建）工作发挥积极的作用。
　　二是维护社会稳定。如每宗物业都有物业公司提供专业化的管理和服务，小区的安全、文明、和谐程度和居民的居住质量将会大大提高，业主的满意度和幸福感也会大大提高，因此，良好的物业管理将会为解除政府和老百姓的后顾之忧，维护社会稳定发挥积极的作用。
　　二、我县物业管理现状
　　按照国务院《物业管理条例》第24条规定，新建住宅物业应实行建管分离。目前，我县新建住宅物业多由开发建设单位自建自管，公房出售的小区多数由原单位自管，仍然延续着计划体制时福利制的管理模式；住宅以外其它类型的物业均未实施专业化的物业管理，这种状况存在的主要问题是：
　　一是与国家法律法规规定不相适应。
　　二是住宅产权多元化、私有化后，物业管理权应属全体业主所有，现仍由原单位管理，在侵害业主管理权的同时，也造成了国家和单位不应有的负担。
　　三是现由原单位管理，与专业化物业管理不同的是，多数单位与住户之间仍然停留在管理与被管理的角色之中，只有管理没有服务，或管理服务均不到位，住户怨气很大。而物业管理公司与业主的关系是委托与被委托、服务与被服务的关系，物业公司与业主在协商一致的前提下，签订物业服务合同，双方按照合同约定各自履行自己的权利和义务。实践看出，实施专业化物业管理的小区其安全、文明、和谐程度要远远优于没有实施专业化物业管理的小区。
　　三、不同类型的物业管理实施意见
　　（一）新建住宅小区
　　按照《物业管理条例》及相关法规规定，新建住宅小区应做到开发建设与物业管理相分离，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，或者经物业所在县人民政府房地产行政主管部门批准，采用协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订《前期物业服务合同》，逐步实现物业管理的法制化和规范化发展。
　　据统计，物业管理矛盾和纠纷主要包括开发建设遗留问题、物业服务企业管理服务不到位、物业服务费、业主与业主之间相互侵权等方面。其中开发建设遗留问题占50%以上，主要包括不按规划设计完成项目建设或擅自改变原有规划设计方案、不履行在房屋销售阶段对房屋买受人的承诺、不履行相关法律法规规定的义务等。如早期与专业化的物业公司签订了《前期物业服务合同》，物业公司即会对物业在规划设计、施工、竣工验收等阶段进行早期介入，在开发建设单位移交物业时按照建设部《物业承接办法》的规定进行严格的物业承接查验工作，与开发建设单位签订物业承接查验协议，有效约定开发企业的法定义务，依法维护全体业主的合法权益，同时也为后期有序开展物业管理工作打下了很好的基础。
　　在符合法定条件的情况下，在房地产行政主管部门和街道社区、乡镇人民政府的监督指导下，组建成立小区业主大会业主委员会，签订《物业服务合同》，实现物业管理的法制化、规范化发展。
　　（二）公有住房出售后的旧住宅小区
　　由于此类小区建设年代久、建设规模小等原因，公房出售小区多数存在着配套设施不全、共用部位多年失修、共用管线管道设施老化等问题，为直接实施社会化、市场化、专业化的物业管理带来了一定的困难。
　　借鉴全国其他城市普遍采用的做法和成功经验，先对小区共用部位和公用设施设备进行必要地维修和改造，待能够基本满足实施物业管理的条件后再由专业化的物业公司实施管理。如对没有封闭的小区进行封闭、增设值班室；对共用部位、公用设施设备进行必要的维修、更新和改造等。
　　公有住房出售经维修、改造符合物业管理条件后，有原产权单位与物业公司签订《前期物业服务合同》，待小区业主大会业主委员会成立签订《物业服务合同》后，《前期物业服务合同》自动终止。
　　（三）其他类型的物业
　　按照国家后勤社会化改革要求，政府机关、事业单位（医院、学校等）等物业应逐步推行和实施社会化、市场化、专业化的物业管理。
　　（四）住宅专项维修资金的征收与管理
　　新建多层商品住宅楼按30元/㎡收取，高层按40元/㎡收取。旧住宅楼按40元/㎡收取。住宅专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时应及时交存，再次续交的数额不得少于首期缴存的专项维修资金的数额。
　　专项维修资金的使用与管理按《开云足彩app下载官网住宅专项维修资金征收管理办法执行》。
　　四、加强对物业企业的管理
　　新建的住宅小区、房改房和单位自建公房都必须纳入物业管理，坚决杜绝无资质临时组合人员进行管理。物业企业要按照国务院〔2003〕379号令和国务院〔2007〕504号令发布的《物业管理条例》(修订决定)及中物协〔2004〕1号文件下发的普通住宅小区物业管理服务三级标准严格执行，加强物业管理，维护业主和物业服务企业的合法权益。住建局，物价局等相关部门应定期不定期地对纳入物业管理的小区进行检查，规范物业管理，维护业主和物业服务企业的合法权益，进一步改善我县人民群众的生活和工作环境。